Pedir Segunda Hipoteca: Quando Vale a Pena?

Se tem um crédito habitação e está a pensar fazer um novo empréstimo, há algo que precisa saber: ele pode ser a sua garantia para obter melhores condições.

Sim, leu bem. E isto tem um nome. Chama-se segunda hipoteca e pode ajudar a obter dinheiro extra para fazer face a uma despesa avultada. 

Neste artigo, vamos explicar-lhe do que se trata, quando pode ser utilizada, os seus requisitos e em que situações vale a pena avançar.

O Que é a Segunda Hipoteca e Qual a Utilidade?

Pedir segunda hipoteca sobre habitação é a contratação de um novo crédito que dá como garantia um imóvel que já tem um financiamento associado.

Ou seja, trata-se de juntar ao crédito habitação um novo empréstimo com um reforço da hipoteca do imóvel.

No fundo, com esta operação é usado o valor da hipoteca para obter um financiamento extra. Por isso, se precisa de um empréstimo, o crédito pessoal não é, necessariamente, a sua única opção. Pode até nem ser a mais vantajosa. 

Mas antes de fazermos essa comparação, importa perceber quando pode recorrer à segunda hipoteca e quais os seus requisitos.

Quando Pedir Segunda Hipoteca?

De uma forma geral, poderá ser recomendável proceder a um reforço de hipoteca quando surge a necessidade de dar resposta a uma despesa elevada e para a qual poderá não ter todo o capital disponível.

Adicionalmente, é importante avaliar o tipo de despesa em causa, já que alguns projetos funcionam como investimentos a longo prazo.

É o caso da realização de obras em casa, por exemplo. Este tipo de despesa trará frutos no futuro, já que estará a valorizar o imóvel. Outro exemplo é o investimento em formação, sua ou dos seus filhos. Trata-se sempre de um investimento em conhecimento e num futuro melhor.

❗Talvez não seja boa ideia pedir segunda hipoteca para uma despesa cujo valor é efémero, como umas férias.

Adicionalmente, deve ter em consideração que os bancos não aceitarão qualquer finalidade para lhe conceder uma segunda hipoteca sobre habitação e deve informar-se junto da instituição financeira se aceita o seu pedido.

Por este motivo, no momento de avançar para esta decisão deve avaliar dois aspetos:

• Se o seu pedido responde a uma despesa elevada;
• Se, a longo prazo, é um gasto que se torna num investimento.

Despesas que não permitam, de alguma forma, recuperar o dinheiro investido poderão não ter financiamento aprovado.

Por isso, é importante conhecer as suas opções e ter a certeza de que está a pedir o crédito mais adequado. Nada como conhecer o mercado.

Quais os Requisitos Para Pedir Segunda Hipoteca?

Para pedir segunda hipoteca terá de o fazer junto do banco onde tem o seu crédito habitação, indicando a que se destina o dinheiro.

O seu pedido será avaliado e, para ser aprovado, terá de cumprir com cinco requisitos.

Loan To Value

O valor da hipoteca está na base do valor extra de financiamento concedido. Este valor depende do Loan To Value atual. 

Para explicar o impacto do LTV, é importante recuar ao momento da atribuição do crédito para a compra da casa. Como sabe, salvo algumas exceções, as entidades não concedem crédito habitação 100% financiamento.

Para o cálculo do valor a emprestar, o banco utiliza o Loan to Value, um rácio que, por norma, tem um valor máximo de 90% da avaliação da habitação. 

Com o decorrer do tempo, o valor em dívida face ao valor da casa será cada vez menor. Primeiro, porque o valor emprestado foi sendo amortizado. Depois, porque, geralmente, há uma valorização da habitação.

Por este motivo, o LTV irá descer, alargando a margem inicial entre o valor emprestado e o valor da habitação. É esta diferença que pode utilizar em benefício próprio para contrair uma segunda hipoteca.

💡 É imposta uma percentagem mínima de LTV que varia entre as instituições bancárias. Segundo o Banco de Portugal, o LTV tem de ser igual ou inferior a 80%. 

Taxa de Esforço

Uma taxa de esforço equilibrada é outro dos requisitos que deve ser salvaguardado para beneficiar da segunda hipoteca sobre habitação. 

O seu banco irá avaliar a taxa de esforço – e nela vai incluir todos os créditos que tem por liquidar. Neste caso, o resultado desse cálculo deve ser inferior a 50% após a aprovação do financiamento extra pretendido. 

Isto porque as entidades bancárias não podem aprovar um crédito com uma taxa de esforço acima dos 50%.

Cumprimento de Crédito

O beneficiário do reforço de hipoteca deve ter a confiança da sua entidade bancária, pelo que não pode apresentar no seu histórico qualquer tipo de incumprimento no pagamento do crédito habitação. 

No seguimento deste requisito, também não deverá constar na lista negra do Banco de Portugal.

O incumprimento no pagamento de cartões de crédito também é considerado. Por isso, existindo registo de incumprimento nesse campo, o pedido também será inviabilizado.

Capacidade Financeira

Este poderá ser um requisito óbvio, mas também a sua capacidade financeira será avaliada ao pedir um reforço de hipoteca.

O banco vai avaliar se considera existirem as condições necessárias para um novo encargo. Por esse motivo, serão consultados os seus rendimentos profissionais.

Garantias Extra

Em alguns casos, o banco pode avançar para o pedido de garantias extra para assegurar o pagamento do financiamento. Esta necessidade poderá variar de acordo com o seu nível de risco.

Estamos a falar, por exemplo, de um novo seguro de vida, de garantias de fiadores ou de titulares de crédito adicionais.

Pedir Segunda Hipoteca ou Crédito Pessoal: Qual Compensa Mais?

Agora que sabe se pode considerar a segunda hipoteca como uma opção para um financiamento extra, importa compará-la com outra alternativa disponível. Falamos dos créditos ao consumo.

Existem três fatores essenciais que deve analisar nesta comparação: as taxas de juro, os custos de operação e o valor do financiamento.

As taxas de juro são de fácil explicação. Normalmente, as que estão associadas aos empréstimos com a casa como garantia são menores, representando uma grande vantagem face àquelas que são praticadas nos créditos pessoais.

No entanto, pedir segunda hipoteca tem custos associados. Geralmente, terá por base as condições atuais praticadas pelos bancos, assim como as respetivas comissões. No crédito pessoal, não há custos de gestão do empréstimo, pelo que as despesas são menores.

No que toca ao valor do financiamento, é importante pensar que quanto maior for, mais juros terão de ser pagos. Por isso, se em causa estiver uma quantia elevada, a segunda hipoteca é mais vantajosa que o recurso ao crédito pessoal.

Tendo estes fatores em consideração, é importante fazer as contas e avaliar qual a opção mais vantajosa para si.

É neste trabalho que a Gestlifes pode dar uma ajuda preciosa. Trabalhamos com várias financeiras e conseguimos obter as melhores ofertas.

Conclusão

A segunda hipoteca pode ser a opção mais viável para obter financiamento extra, utilizando o valor do seu imóvel como garantia. 

Esta estratégia pode ser útil para enfrentar despesas significativas, mas obriga ao cumprimento de um conjunto de requisitos e à avaliação dos custos associados a essa decisão. 

Comparativamente ao crédito pessoal, a segunda hipoteca pode oferecer taxas de juro mais baixas, mas também implica uma análise cuidadosa para garantir a capacidade de pagamento.

O melhor será comparar as ofertas disponíveis e analisar as condições das duas soluções para perceber qual a melhor. A equipa da Gestlifes está pronta para o ajudar.