Como Renegociar Crédito Habitação? Guia Completo 2024

A necessidade de baixar as prestações do crédito habitação é comum entre várias famílias portuguesas. Para tal, a renegociação do contrato pode ser uma solução a seguir.

Neste artigo, vai conhecer as ferramentas ao seu dispor, no âmbito da renegociação de crédito habitação, para conseguir melhores condições contratuais.

Neste processo, pode também contar com a ajuda da Gestlifes. Analisamos a sua situação atual para identificar o melhor caminho a seguir no sentido da poupança.

O Que é Uma Renegociação de Créditos?

Uma renegociação de créditos consiste num contacto com o banco para pedir uma revisão das condições do empréstimo. O principal objetivo é reduzir a prestação mensal ou determinados encargos, como os de seguros, e, assim, encontrar o melhor banco para crédito habitação.

Por norma, esta renegociação acontece porque:

• O cliente ainda não está em incumprimento mas procura novas condições para baixar a sua taxa de esforço;
• O cliente já está em incumprimento e procura uma reestruturação de crédito.

“A renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.”

Fonte: Banco de Portugal

Ora, como se trata de um diálogo entre ambas as partes, a renegociação não deixa de ser um processo um pouco ambíguo.

O sucesso da revisão do crédito irá depender tanto da estratégia de negociação do cliente como da boa vontade do banco. No fundo, nenhum banco é obrigado a rever um contrato que foi assinado e acordado inicialmente.

Como Renegociar Crédito Habitação?

Há várias maneiras de reduzir as suas prestações através da renegociação do crédito habitação, nomeadamente:

• Alargamento do prazo de pagamento;
• Alteração do tipo de taxa de juro;
• Redução do spread;
• Solicitação de período de carência;
• Subscrição de novos seguros.

Ora, apesar de um crédito habitação resultar de um acordo efetuado entre a entidade bancária e o cliente, as condições desse contrato não têm de permanecer as mesmas ao longo do tempo.

Efetivamente, o pagamento de uma casa é, na maioria das situações, uma responsabilidade de 35 ou 40 anos. É um período de tempo muito alargado, durante o qual surgem importantes alterações económicas e sociais.

Como tal, a renegociação de crédito habitação pode ajudar em casos de dificuldade.

	Percentagem de Renegociações	Média Renegociada
Apenas Spread	Percentagem de Renegociações 63,0%	Média Renegociada 108.691€
Apenas Outras Condições	Percentagem de Renegociações 3,7%	Média Renegociada 125.682€
Apenas Prazo	Percentagem de Renegociações 3,0%	Média Renegociada 92.582€
Apenas Período Carência	Percentagem de Renegociações 2,0%	Média Renegociada 108.927€
Apenas Tipo Taxa de Juro	Percentagem de Renegociações 1,8%	Média Renegociada 91.713€
Spread e Outras Condições	Percentagem de Renegociações 5,8%	Média Renegociada 117.562€
Período de Carência e Spread	Percentagem de Renegociações 4,2%	Média Renegociada 111.735€
Período de Carência e Outras Condições	Percentagem de Renegociações 2,1%	Média Renegociada 117.686€
Tipo Taxa de Juro e Outras Condições	Percentagem de Renegociações 1,0%	Média Renegociada 114.834€
Prazo e Spread	Percentagem de Renegociações 0,4%	Média Renegociada 95.962€
Prazo e Outras Condições	Percentagem de Renegociações 0,2%	Média Renegociada 95.878€
Prazo e Período de Carência	Percentagem de Renegociações 0,2%	Média Renegociada 87.827€
Tipo Taxa de Juro e Spread	Percentagem de Renegociações 0,1%	Média Renegociada 135.211€

Dados do Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito do Banco de Portugal (2023).

Das renegociações realizadas em 2023, a alteração do spread enquanto única condição revista merece destaque, estando entre os principais fatores de poupança no crédito.

De igual modo, é de salientar a alteração do prazo de pagamento e o pedido de um período de carência de capital para efeitos de renegociação.

Vejamos cada uma das estratégias de renegociação de forma mais pormenorizada.

Alargamento do Prazo de Pagamento

A duração do contrato de crédito, ou seja, o número de anos durante o qual irá pagar o financiamento, tem influência direta na sua prestação.

Naturalmente, se procura pagar algo mais rapidamente, é normal que a mensalidade seja mais elevada.

Pedir um alargamento do prazo pode, então, significar uma boa redução mensal na sua prestação, ainda que tenha de pagar durante mais tempo e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) aumente.

Alterar Tipo de Taxa de Juro

Rever o tipo de taxa de juro permite-lhe:

• Alterar o indexante da taxa variável, passando, por exemplo, de Euribor a 3 meses para Euribor a 6 meses;
• Mudar para taxa fixa ou para taxa variável.

Como a taxa de juro ou TAEG é o principal indicador do custo do seu empréstimo, conseguir uma melhor proposta é meio caminho andado para ter prestações mais baixas.

Optar por uma taxa fixa, por exemplo, tem as suas vantagens, pois não há exposição às flutuações do mercado.

No entanto, em épocas em que a Euribor regista valores mais baixos, não conseguirá tirar partido das mensalidades reduzidas.

Reduzir o Spread

Se o seu crédito habitação é anterior a 2014, é muito provável que o spread contratado seja elevado em comparação com os valores praticados atualmente.

Existem ofertas a partir de 0,5%, dadas as dificuldades de várias famílias e considerando também o facto de os bancos quererem angariar o máximo de clientes.

E, como o spread se refere à margem de lucro do banco, é mais fácil negociar esta taxa para valores mais baixos, pois é um indicador controlado por cada entidade e não pelas instituições europeias.

💡 Ler Mais: Spread Mais Baixo – Qual o Melhor em 2023?

Esta taxa tem uma influência significativa na sua mensalidade, pelo que vale sempre a pena tentar renegociá-la junto do seu banco.

Solicitar Período de Carência

Um período de carência dá-lhe a opção de pagar apenas os juros do crédito habitação durante um determinado período de tempo.

Assim, irá adiar o pagamento do próprio montante do financiamento, ficando temporariamente com uma mensalidade reduzida.

Para compensar, é natural que, terminado o período de carência, a sua prestação seja maior.

Ainda assim, esta é uma alternativa que permite melhorar a sua saúde financeira rapidamente e acumular poupanças para o futuro.

Subscrever Novos Seguros

É fácil negligenciar uma vertente que pesa bastante na prestação do crédito habitação: os seguros.

Aliás, poderá até ter feito um seguro junto do seu banco para facilitar o processo, mas talvez não seja o mais barato.

Como na abertura do processo de crédito é obrigatório contratar o seguro de vida crédito habitação e um seguro multirriscos, já deve ter percebido que existe aqui uma oportunidade de poupança.

A solução pode passar por renegociar diretamente com a seguradora ou optar por uma transferência do seguro.

No momento da mudança, apenas precisa de avisar a seguradora com 30 dias de antecedência acerca da alteração do serviço. Posteriormente, deve informar o seu banco sobre este novo contrato.

Caso esteja à procura de uma alternativa, de forma gratuita pode obter uma simulação no parceiro oficial da Gestlifes: a MetLife.

💡Embora o seguro de recheio não seja obrigatório, poderá ser uma proteção complementar a considerar.

Dicas Para Renegociar Crédito Habitação

Há duas grandes formas de potenciar, com sucesso, uma renegociação do seu crédito:

• Conhecer as ofertas da concorrência para um maior poder negocial com o seu banco atual;
• Manter o foco no MTIC dos empréstimos.

Ainda que haja algumas medidas de apoio ao crédito habitação, deve considerar estas duas dicas caso decida avançar com uma renegociação do seu empréstimo.

Como já deve ter percebido, o ato da renegociação resulta da comunicação entre o cliente e o banco.

Ora, no momento de se dirigir ao seu banco e renegociar o contrato, é importante conhecer a concorrência e as propostas que existem atualmente no mercado. Deste modo, estará numa melhor posição para argumentar.

Isto porque, se o seu banco não tiver a certeza de que consegue uma prestação mais baixa noutra instituição, não terá qualquer motivação para renegociar o seu empréstimo.

✅ Apresente a proposta de uma entidade concorrente no seu banco atual e solicite melhores condições para manter o seu empréstimo nessa instituição.

Lembre-se, também, de analisar as FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), onde poderá consultar o valor das mensalidades, o MTIC do empréstimo e todas as condições associadas à renegociação.

Este é um documento essencial para comparar propostas de bancos diferentes.

Por fim, a Gestlifes deixa-lhe o alerta: se estiver em incumprimento, ou seja, se tiver prestações atrasadas e renegociar o seu crédito habitação, existe uma consequência a ter em conta.

É que ficará com esse registo de incumprimento no Mapa de Responsabilidades e este só será eliminado aquando da liquidição completa do empréstimo.

Contudo, se a renegociação acontecer por vontade do cliente, sem que haja incumprimento associado, nada será adicionado ao Mapa de Responsabilidades.

Alternativas Para Renegociar Créditos

Há maneiras de reduzir os custos do seu crédito habitação e essas estratégias podem muito bem passar por adquirir o produto de um concorrente ou até falar com um mediador de crédito para encontrar uma melhor solução.

💡 Por vezes, a sua melhor alternativa pode passar por renegociar as suas condições com outra instituição e não com o seu banco atual.

Por isso, a Gestlifes vai-lhe explicar quais os métodos que pode adotar para reduzir os encargos com o crédito, entre a consolidação, transferência de crédito ou renegociação.

Crédito Consolidado

Um crédito consolidado é uma maneira de reduzir custos mensais através da junção de vários créditos num só.

A redução é possível porque está a poupar em juros e pode até alargar o prazo de pagamento para obter igualmente uma diminuição do valor das prestações.

No fim de contas, está a renegociar os seus empréstimos, mas de uma forma bastante diferente do método tradicional, podendo incluir vários tipos de créditos numa única prestação.

Este conceito pode até parecer complexo, mas, na realidade, até é bastante simples para as entidades ou intermediários que tratam do assunto.

A boa notícia é: mesmo que o seu banco não tenha esta opção, pode recorrer a outra entidade financeira para fazer essa consolidação por si.

Transferir Crédito Habitação

Tendo em conta que um crédito habitação representa a prestação mais cara do seu orçamento, faz todo o sentir tentar baixar os custos desse empréstimo.

Atualmente, existem bancos dispostos a receber novos clientes, propondo condições mais baratas face às do seu banco atual.

Este tipo de oferta é conhecida como transferência de empréstimo habitação e permite uma mudança para outra entidade financeira, isto é, uma que lhe permita poupar.

Nesta transferência, pode reduzir os custos de várias formas:

• Alargar o prazo de pagamento;
• Escolher outro tipo de taxa de juro, entre taxa fixa ou variável, por exemplo;
• Reduzir o spread do contrato;
• Conseguir abdicar de gastos com outros produtos adicionais que foram incluídos na formalização do crédito.

Se necessitar, pode pedir uma análise grátis no nosso simulador: ajudamos a identificar qual é a entidade com a oferta mais vantajosa tendo por base as suas necessidades.

Incluir Uma Hipoteca No Contrato

Um crédito com garantia de imóvel significa que está a oferecer ao seu banco o direito sobre um bem de valor, normalmente uma habitação, enquanto paga um crédito.

As vantagens? Pode conseguir melhores propostas, como redução de taxas de juro e encargos no crédito.

Uma hipoteca pode ser oferecida em vários tipos de financiamento:

• Num novo crédito;
• Na consolidação de créditos;
• Na renegociação de créditos com o banco;
• Ao transferir crédito habitação.

💡 A garantia hipotecária também está presente quando pede o refinanciamento de um imóvel para ter melhores condições no âmbito do empréstimo habitação.

Com efeito, esta pode ser uma estratégia para renegociar os custos do seu empréstimo, tornando-o mais barato.

Ainda assim, se pensar nesta possibilidade, deve ter a certeza de que consegue pagar as novas condições do contrato.

É que, caso entre em incumprimento e o banco acionar a hipoteca, acaba por perder esse bem.

Amortizar o Crédito

Liquidar totalmente um crédito é sempre positivo para a nossa carteira. Mas uma amortização parcial também faz todo o sentido.

Na verdade, perante um crédito ao consumo, que tem taxas altas associadas, faz todo sentido tentar amortizar o crédito, seja parcialmente ou totalmente.

A situação pode tornar-se mais complexa numa amortização de crédito habitação, já que uma pequena amortização pode não fazer tanta diferença.

Por outro lado, como existem taxas que são pagas na amortização, feitas todas as contas, a redução que pretendia pode acabar por não resultar.

A não ser que pretenda liquidar totalmente o crédito, é importante não abdicar do seu fundo de emergência para realizar uma amortização do empréstimo, principalmente em momentos de instabilidade financeira.

Avalie bem se o melhor é amortizar o crédito ou investir o dinheiro em algo mais rentável.

E Se Já Não Conseguir Estas Alternativas?

Se acabar numa situação de sobreendividamento e nenhuma das alternativas servir, existem soluções reguladas pelo Banco de Portugal.

Estas foram criadas para os casos de agravamento de dívida, em que o único caminho a seguir é uma reestruturação do crédito diretamente com o banco. Nestes caso, a revisão do empréstimo é, pois, supervisionada pelo Banco de Portugal:

• PARI: o Plano de Ação Para o Risco de Incumprimento (PARI) é uma medida do Banco de Portugal que promove principalmente a cooperação das entidades financeiras em processos de incumprimento. Um cliente de crédito pode apresentar queixa por falta de apoio do seu banco.
• PERSI: o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI) é uma medida que visa evitar gastos de litígio para contratos de crédito que tenham até dois meses de incumprimento. Para tal, são propostas soluções viáveis de reestruturação do empréstimo.

Contactos de Apoio

Se procura um crédito imediato com problemas bancários mas já não tem retorno de uma instituição de crédito, pode encontrar apoio gratuito de entidades de proteção ao consumidor. Estas são algumas das entidades:

• Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE);
• Portal do Consumidor da Direção-Geral do Consumidor;
• Gabinete De Apoio Ao Sobre-Endividado (DECO).

Conclusão

Em momentos de aperto, faz falta aceder a quantias adicionais de dinheiro para cobrir uma despesa inesperada.

A determinado ponto, a taxa de esforço pode ser tão elevada que acabamos por não conseguir um crédito urgente para resolver o problema.

Assim, apostar na prevenção é uma jogada inteligente. Uma renegociação de créditos pode começar diretamente com o seu banco e não precisa sequer de sentir pressão: essa não é a sua única opção.

Como percebeu, existem mais alternativas de poupança e, em certos casos, até mais rentáveis.

Coloque todas as opções na mesa, pois uma análise detalhada permite perceber como consegue poupar mais dinheiro.

Perguntas Frequentes

O Que é Uma Renegociação de Crédito Habitação?

Uma renegociação de crédito habitação consiste no contacto direto com um banco para pedir uma revisão das condições do contrato.

O principal objetivo deste processo é reduzir a prestação mensal ou ter menos encargos com a casa.

Como Renegociar o Meu Crédito Habitação?

Existem diferentes maneiras de renegociar um crédito habitação, nomeadamente:

• Alargar o prazo de pagamento do crédito;
• Mudar para taxa fixa, variável ou alterar o indexante (Euribor);
• Reduzir o spread;
• Solicitar período de carência;
• Subscrever novos seguros.

No momento de se dirigir ao seu banco e renegociar o contrato, é importante conhecer a concorrência e as propostas que existem atualmente no mercado para ter maior poder negocial.

Quem Pode Renegociar Crédito Habitação?

Qualquer cliente pode solicitar a revisão das condições do contrato, mas existe maior margem de negociação em determinados casos, sobretudo naqueles em que há risco de incumprimento do crédito.

Quais as Alternativas Para Renegociar Créditos?

Atualmente, existem várias soluções para baixar o valor do seu crédito habitação, como:

• Juntar créditos através de um empréstimo consolidado;
• Transferir crédito habitação para outro banco;
• Amortizar o empréstimo.

Existem Regras Relativamente à Renegociação de Créditos?

Sim, há regras que os bancos devem seguir na renegociação para protegerem o consumidor.

Numa renegociação de um empréstimo, os bancos não podem:

• Cobrar comissões se a renegociação consiste em alterar as condições do contrato;
• Incluir outros produtos do banco para o cliente renegociar.

Isto significa que, efetivamente, as instituições são obrigadas a proceder à renegociação do empréstimo habitação de forma a atribuir melhores condições aos seus clientes.

Quais as Alternativas Caso Já Não Consiga Renegociar?

O Banco de Portugal promove duas ações para combater o sobreendividamento:

• PARI – impulsiona principalmente a cooperação das entidades financeiras em processos de incumprimento.
• PERSI – visa evitar gastos de litígio para contratos de crédito que tenham até dois meses de incumprimento.

Adicionalmente pode encontrar apoio gratuito de entidades de proteção ao consumidor para a resolução de problemas bancários.

Estas são algumas das entidades:

• Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE);
• Portal do Consumidor da Direção-Geral do Consumidor;
• Gabinete De Apoio Ao Sobre-Endividado (DECO).