Como Pedir Crédito Para Investimento Imobiliário?

Seja como rendimento extra, ou meio de subsistência, as opções de investimento existentes no mercado são variadas.

A elevada procura por habitação para viver fez de comprar casa para arrendar uma das principais opções a considerar quando o objetivo é rentabilidade. 

Ainda assim, a exigência financeira inicial que implica obriga a ponderação e análise cuidada. É sobre isso que falaremos neste artigo, ao mesmo tempo que lhe explicamos como poderá obter um crédito para investimento imobiliário com a nossa ajuda.

O Que é o Crédito Para Investimento Imobiliário?

Para começar, é importante perceber que não existe, especificamente, um crédito para investimento imobiliário.

Quando toca a comprar casa, são dois os tipos de crédito disponíveis:

• Crédito Habitação;
• Crédito para Segunda Habitação.

Na prática, o nome que lhes é atribuído indica-nos a elegibilidade de cada um deles, correto?

Quer isto dizer que, se já possui um crédito habitação e quer comprar um imóvel para investir terá de recorrer, à partida, a um crédito para segunda habitação.

São três as principais diferenças entre ambos:

Spreads Mais Altos 

Se já existe um crédito habitação associado, o pedido de um segundo crédito aumenta as probabilidades de incumprimento. Por esse motivo, os bancos agravam o seu spread. É a sua forma de se protegerem. E se o spread aumenta, a TAEG, tendencialmente, também será maior. 

Prazos de Pagamento Mais Curtos

Algumas instituições financeiras optam, também, por reduzir o limite máximo do prazo de pagamento do crédito para investimento imobiliário. 

A influenciar esta condição está, novamente, o maior risco de incumprimento. Mas não só. Uma possível desvalorização do imóvel, que poderá condicionar a capacidade de saldar o empréstimo, pode ser outro dos motivos.

Ora, com um prazo de pagamento mais curto, significa que o valor da prestação será maior e, consequentemente, a taxa de esforço. Como tal, deve ser feita uma boa análise das opções oferecidas pelo mercado neste capítulo.

Montante a Financiar

Também podemos chamar-lhe Loan-to-Value (LTV). Trata-se do montante concedido pelo banco com base no valor de avaliação do imóvel. Tendencialmente, será menor que o valor financiado para a primeira habitação.

Como Obter Crédito Para Investimento Imobiliário?

Se pretende obter crédito habitação para investimento, o procedimento é praticamente igual ao pedido de um crédito habitação normal.

Deve apenas certificar-se de que tem salvaguardados os critérios exigidos: 

• Situação profissional sólida;
• Histórico bancário sem incumprimento;
• Valor para entrada disponível;
• Taxa de esforço dentro dos limites determinados pela instituição de crédito.

Este último é particularmente importante, tendo em consideração que, havendo já outro financiamento, a taxa de esforço será substancialmente maior.

💡Quer investir numa habitação modular? Pode pedir um financiamento adequado.

A nossa equipa pode ajudá-lo a perceber a viabilidade do seu objetivo de conseguir um crédito para investimento imobiliário, bem como garantir-lhe a melhor proposta.

Trabalhamos diretamente com as entidades financeiras e saberemos encontrar o crédito certo.

Quais os Documentos Para Pedir Crédito Para Investimento Imobiliário?

Atestar o cumprimento dos critérios referidos acima para conseguir o seu crédito para investimento imobiliário está dependente da apresentação de documentos que serão avaliados pela entidade bancária.

Por esse motivo, além do Cartão de Cidadão, terá de disponibilizar:

• Última declaração de rendimentos e nota de liquidação;
• Últimos três recibos de vencimento ou comprovativos de rendimentos;
• Extrato bancário dos 3 a 6 meses anteriores da conta principal;
• Declaração da entidade patronal sobre a situação profissional;
• Comprovativo de inscrição nas Finanças no caso dos trabalhadores independentes.

À parte disto, também é necessário apresentar documentação relativa ao imóvel a adquirir.

Não podem faltar a Certidão Permanente, Ficha Técnica da Habitação, Caderneta Predial e Licença de Habitação.

Crédito Habitação Para Investimento: Quais os Custos?

Este não é um processo isento de custos, longe disso. As despesas são várias.

Como tal, tenha particular atenção a estes encargos:

IMT

O Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas (IMT) é um dos impostos que devem ser considerados. Também aqui existe uma diferença entre habitação permanente e segunda habitação. Para o último caso, o seu valor é superior.

IMI

Outro dos impostos com que nos habituamos a conviver. Como é óbvio, também terá de ser pago o Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) da segunda habitação. O IMI é pago anualmente. Porém, ao contrário do anterior, o seu valor não é agravado pelo facto de a casa não ser de habitação própria permanente.

Imposto de Selo (IS)

É um imposto sobre o consumo aplicado em atos não sujeitos a IVA. Regulado pelo Código do Imposto do Selo, o seu valor varia conforme o ato/contrato. As suas taxas mais comuns são:

• 0,8% na aquisição ou transmissão gratuita de imóveis;
• 10% em arrendamentos e subarrendamentos;
• 0,5% em créditos com prazo igual ou superior a 1 ano;
• 0,6% em créditos com prazo igual ou superior a 5 anos.

Significa que poderá ter de ser pago IS sobre a compra e sobre o financiamento.

Todos os valores podem ser encontrados na Tabela Geral do Imposto do Selo.

Certificado Energético

Requisito obrigatório para quem quer publicitar a venda ou arrendamento de um imóvel. É um documento que avalia a eficiência energética de um imóvel, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). 

Os seus custos variam de acordo com a dimensão do imóvel. Pode esperar desde um mínimo de 28€ (T0 e T1) a um máximo de 65€ (T6 ou superior). Todos estes valores estão sujeitos a IVA.

Para saber onde requisitar este serviço, existe o site Certificar é Valorizar.

Registos

A compra de um imóvel significa, também, custos com a sua formalização legal. Ou seja, a escritura. 

Em caso de arrendamento, e além destas despesas, existem todos os outros custos que são da responsabilidade do senhorio, como valor de condomínio e obras. Juntam-se ainda as deduções em sede de IRS das rendas recebidas.

Compensa Pedir Crédito Habitação Para Investimento?

Depois de tudo explicado, esta é a pergunta que verdadeiramente interessa. Mas, ao contrário das anteriores, não é de resposta fácil. 

Se quer saber se deve pedir crédito para investimento imobiliário, é importante ter em conta os seguintes passos:

1. Investigar o Mercado

Deve começar por selecionar um conjunto de áreas geográficas que têm potencial de interesse. Para essa pesquisa deve ter em consideração a oferta disponível e, claro, a procura.

A zona é bem servida de acessos? Está a boa distância de um conjunto de serviços úteis? O local convida à tranquilidade? Qual o valor médio das rendas cobradas na área?

São tudo questões que podem ajudar a estabelecer os critérios de que precisa.

2. Fazer Várias Simulações

Depois de selecionado o possível alvo do investimento imobiliário, importa ver que condições tem a banca para oferecer. Aqui, “comparar” é a palavra-chave.

Só desta forma se certificará de que está a tomar a melhor decisão e a escolher o crédito para investimento imobiliário mais adequado.

Assim sendo:

• Compare as TAEG e o MTIC;
• Avalie a modalidade da taxa de juro;
• Informe-se sobre os custos de amortização antecipada;
• Analise o prazo de pagamento;
• Garanta que a prestação é comportável para o seu orçamento.

A Caixa Geral de Depósitos (CGD), por exemplo, é uma das financeiras que disponibiliza esta solução e pode efetuar a simulação online.

A Gestlifes pode igualmente dar-lhe uma valiosa ajuda, apresentando-lhe várias soluções de crédito para investimento imobiliário disponíveis.

Pode recorrer ao nosso simulador de crédito online e dar início a este processo.

3. Fazer Contas aos Encargos e ao Retorno

Já vimos todos os custos que terá de comportar com esta operação. Não só no seu decurso, mas, também, após a compra.

Por isso, não será prudente pedir crédito para investimento imobiliário sem antes saber quanto poderá obter mensalmente.

Para saber quanto poderá ganhar com este investimento tem de fazer um levantamento de todas as despesas e calcular o retorno esperado. Para isso, é fundamental o próximo passo.

4. Definir o Valor da Renda

O retorno que poderá tirar de um investimento como este dependerá, diretamente, do valor da renda a cobrar. 

Por esta razão é que é tão importante calcular todos os encargos, para perceber qual será o valor justo de renda que permita cobri-los e dar-lhe rentabilidade pretendida.

❗Não defina valores de renda irrealistas. Também aqui a comparação é crucial.

Compare-se com a concorrência e veja se o preço médio das rendas praticadas lhe dá um retorno interessante.

Conclusão

Comprar casa para arrendar é um investimento bastante comum. Os últimos anos, com a crescente procura por habitação, tornaram este um negócio particularmente apetecível.

Contudo, os investimentos e encargos que a decisão acarreta obriga a uma ponderação acrescida a vários níveis.

O mais importante é uma boa análise das condições do mercado para perceber a verdadeira pertinência do investimento. Especialmente se planeia pedir crédito para investimento imobiliário.

Por isso, se está à procura de investir certifique-se que garante a rentabilidade pretendida sem que isso represente valores irrealistas para os seus inquilinos. Se assim for, deve reavaliar a situação.