Crédito Habitação Jovem 100% Financiamento: Guia (2025)

Já está em vigor o apoio do Estado que permite aos jovens aceder a um crédito habitação financiado a 100%. 

Será que esta ajuda vale realmente a pena? Neste artigo, esclarecemos tudo sobre o empréstimo habitação com financiamento total e explicamos também:

• Em que consiste exatamente este apoio do Estado no crédito habitação;
• Os prós e os contras da medida de acordo com diferentes especialistas;
• Outras formas de conseguir 100% de financiamento no crédito;
• Cuidados a ter antes de pedir o empréstimo. 

Para saber, desde já, quais são os ganhos obtidos com as ajudas em vigor, pode aproveitar o simulador Gestlifes. Em poucos cliques, consegue perceber quanto dinheiro poderá poupar.

Em Que Consiste o Crédito Habitação Jovem Com 100% de Financiamento?

Esta é uma medida que permite aos jovens até aos 35 anos beneficiar de um empréstimo com financiamento total na compra da primeira casa. O apoio é assegurado pelo próprio Estado através da chamada “garantia pública no crédito habitação”.

Paralelamente a este benefício, há outra ajuda em vigor: os jovens podem também gozar da isenção do IMT e do imposto de selo na compra de habitação própria e permanente.

💡 As duas medidas estão inscritas no Programa de Governo publicado em abril de 2024.

Com estes apoios ao crédito habitação, deixa de haver tantas restrições no acesso a este tipo de empréstimos.

Vejamos, agora, cada uma das ajudas com maior detalhe.

Garantia Pública na Habitação

Através da garantia pública, o Estado pode financiar até 15% do valor do crédito habitação, ou seja, passa a cobrir a percentagem que os bancos atualmente não podem emprestar por questões legais.

❗️A Lei portuguesa define que os bancos podem financiar, no máximo, 90% de um crédito para aquisição de habitação própria e permanente. É o valor máximo do “Loan-to-Value“.

É por este motivo que a garantia pública possibilita aos jovens um financiamento a 100% na compra da primeira casa. No fundo, já não precisam de dar a famosa “entrada”.

Por exemplo, se pedir um crédito para a compra de um imóvel no valor de 100.000€, o banco emprestaria, no máximo, 90.000€. Agora, no âmbito da garantia pública, poderia ter a quantia restante assegurada (mais 10%, neste caso).

Na prática, o Estado atua como um fiador do crédito (durante um prazo máximo de 10 anos) e entra em ação em caso de incumprimento por parte dos clientes.

💡 Esta medida encontra-se em vigor desde o dia 28 de setembro, no seguimento da publicação da Portaria 236-A/2024/1.

No entanto, para que os jovens beneficiem da garantia pública no crédito habitação, há uma série de requisitos a cumprir:

• Ter entre 18 e 35 anos;
• Ter domicílio fiscal em Portugal;
• Ter rendimentos que não ultrapassem o oitavo escalão do IRS (81.199€ anuais);
• Não ser proprietário/a de outro prédio urbano ou fração habitacional;
• O valor da casa não pode ultrapassar os 450.000€;
• Não ter beneficiado desta medida anteriormente.

Por fim, é importante notar que, embora este apoio já esteja em vigor desde o fim de setembro, os bancos tiveram ainda 30 dias para formalizar o protocolo com o Estado e 60 dias adicionais para se adaptarem tecnologicamente.

Como tal, os efeitos práticos desta medida vão sentir-se verdadeiramente em 2025.

Isenção do IMT e do Imposto de Selo

Os jovens até aos 35 anos estão isentos do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) desde que a habitação não ultrapasse os 316.772€.

Esse valor corresponde ao limite máximo do quarto escalão do IMT, como mostra a tabela seguinte.

Valor do imóvel	Taxa	Parcela a abater
Valor do imóvel Até 101.917,00€	Taxa Isento	Parcela a abater —
Valor do imóvel 101.917,00€ – 139.412,00€	Taxa 2%	Parcela a abater 2.038,34€
Valor do imóvel 139.412,00€ – 190.086,00€	Taxa 5%	Parcela a abater 6.220,70€
Valor do imóvel 190.086,00€ – 316.772,00€	Taxa 7%	Parcela a abater 10.022,42€
Valor do imóvel 316.772,00€ – 633.453,00€	Taxa 8%	Parcela a abater 13.190,14€
Valor do imóvel 633.453,00€ – 1.102.920,00€	Taxa 6%	Parcela a abater —
Valor do imóvel Mais de 1.102.920,00€	Taxa 7,5%	Parcela a abater —

💡 A “parcela a abater” funciona como um desconto que é aplicado quando se calcula a taxa do IMT.

No caso do imposto de selo, a isenção envolve as mesmas condições, isto é, os jovens até aos 35 anos e os imóveis até aos 316.772€.

Os benefícios aplicados a estes dois impostos estão em vigor desde o dia 1 de agosto.

Exemplo de Poupança

Através de um exemplo, é mais fácil perceber o potencial das duas medidas atualmente em vigor para apoiar os jovens.

Suponha que o Carlos e a Filipa querem comprar uma casa no valor de 300.000€.

Ao abrigo dos apoios do Estado, este casal consegue pôr no bolso cerca de 43.850€ por não ter de suportar a entrada, o IMT e o imposto de selo.

❗️ Lembre-se de que há sempre outros custos a suportar quando contrata um crédito habitação, como a escritura e as comissões de avaliação e de formalização.

Quer saber quanto pode poupar se pedir um crédito habitação neste contexto de ajudas públicas? A Gestlifes pode ajudar.

A partir do nosso simulador, consegue ter uma noção concreta dos diferentes números: quantia poupada, custos sem isenção e mensalidade da casa.

O Que Dizem os Especialistas?

O financiamento total do crédito habitação permite realmente um alívio financeiro entre muitos casais jovens, que agora podem aplicar o dinheiro poupado em despesas como o recheio da casa, por exemplo.

Mas também há desvantagens a considerar. Na verdade, diversos especialistas têm sido unânimes em relação a três grandes aspetos desfavoráveis da garantia pública.

• Efeitos limitados: a economista Vera Barros sublinha que é preciso moderar as expectativas, até porque o Estado “não vai emprestar dinheiro nenhum aos jovens”, e recorda que “os bancos vão continuar a fazer as análises de risco que sempre fizeram”.

• Maior taxa de esforço: João Pereira, o CEO da Gestlifes, lembra que agora os jovens vão pagar 100% do crédito e não 90%, ou seja, vão ter de suportar prestações maiores, com prejuízo para a taxa de esforço.

• Caráter discriminatório: a porta-voz da DECO PROteste, Soraia Leite, destaca que esta medida é desigual e deixa de fora muitos casais. Basta um dos membros não cumprir o requisito da idade máxima, por exemplo, para não poder usufruir da ajuda.

💡 No caso da isenção do IMT e do imposto de selo, o casal beneficia da medida a 50% quando apenas um dos membros cumpra as condições.

Como Aceder ao Crédito Habitação Com 100% de Financiamento?

Tem ao seu dispor duas opções para pedir e aceder à medida da garantia pública:

• O contacto com os bancos;
• O apoio de intermediários de crédito.

No primeiro caso, o processo pode ser mais trabalhoso. De facto, terá de simular manualmente junto de cada banco para conseguir comparar as ofertas, sobretudo ao nível das TAEG e do spread, por exemplo.

✅ Já aderiram à garantia pública 17 instituições de crédito, de acordo com o Governo.

Para poupar tempo e trabalho, pode recorrer à ajuda de intermediários de crédito como a Gestlifes.

Efetivamente, analisamos por si o mercado de empréstimos para compra de casa e partilhamos a oferta mais benéfica tendo por base as suas necessidades.

Basta iniciar a simulação: é grátis e decorre 100% online.

Documentos Necessários Para Pedir Crédito 100% Financiado

Documento de Identificação	Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade
Comprovativo de Morada Fiscal	Uma fatura de luz, água, gás, ou telecomunicações
Comprovativo de IBAN	Obter numa caixa MB ou homebanking
Último Modelo 3 do IRS	Obter no Portal das Finanças (com nota de liquidação)
Comprovativo de Rendimentos	Os três últimos recibos de vencimento
Mapa de Responsabilidades	Obter no site do Banco de Portugal
Declaração de Vínculo Laboral	Obter junto da entidade patronal

Quando inicia o processo de contratação do crédito habitação 100% financiado, estes são os principais documentos solicitados.

Mas há outros ficheiros que envolvem mais diretamente o imóvel comprado. Em concreto, deve assegurar os seguintes envios:

• Certidão predial negativa para comprovar que o jovem não detém outra propriedade;
• Caderneta predial da casa;
• Certidão de não dívida à Segurança Social.

Conselhos a Seguir Antes de Pedir o Crédito Habitação Financiado a 100%

O potencial de poupança inicial quando contrata o crédito habitação jovem pode ser aliciante, mas é preciso ter alguns cuidados sob pena de ver o pedido do financiamento rejeitado.

Efetivamente, assumir um empréstimo implica uma responsabilidade grande e, nesse sentido, pode e deve considerar as cinco recomendações seguintes:

• Consiga estabilidade profissional: é algo que não depende exclusivamente de si, é certo, mas ter um contrato de trabalho sem termo, por exemplo, confere mais segurança e aumenta até a probabilidade de conseguir o crédito.
• Adicione um segundo titular: talvez tenha de colocar de lado a hipótese de comprar uma casa sozinho. Ao adicionar uma segunda pessoa ao contrato, será mais fácil comprovar ao banco o cumprimento das mensalidades.
• Mantenha uma taxa de esforço baixa: idealmente, a sua taxa de esforço não deverá exceder os 35%. Ao manter este indicador em níveis saudáveis, terá maior folga financeira para suportar as despesas.
• Mantenha um historial de crédito limpo: é importante ter um Mapa de Responsabilidades sem registo de dívidas ou de atrasos nos pagamentos, uma vez que os bancos irão pedir esse documento antes de aprovarem o empréstimo.
• Faça várias simulações: use e abuse dos simuladores que os bancos disponibilizam online, ou peça a ajuda a um intermediário de crédito, já que é fundamental comparar diferentes propostas de financiamento para garantir que acede à melhor.

💡 Quando já tem o seu crédito habitação, pode também obter melhores condições contratuais através de estratégias como a de refinanciar o imóvel, por exemplo.

Há Outras Formas de Conseguir Um Crédito Habitação Com 100% de Financiamento?

Sim, há três outras situações em que pode obter um empréstimo habitação totalmente financiado:

• A compra de imóveis do banco;
• A compra de uma segunda habitação;
• O pedido de crédito para casas modulares.

Analisemos cada caso com maior detalhe.

Comprar Imóveis do Banco

A imagem apresenta a lista de bancos que têm portfólios com imóveis próprios. Ora, este é o método mais óbvio para conseguir financiamento a 100% sem que esteja ao abrigo dos apoios públicos.

Os imóveis dos bancos são habitações que passaram para a alçada das instituições financeiras devido ao incumprimento do pagamento das prestações de crédito habitação por parte dos clientes.

Para recuperar o montante emprestado, os bancos vendem essas casas a preços mais baixos do que os aplicados no mercado e disponibilizam o crédito habitação com 100% de financiamento.

Habitualmente, as instituições bancárias têm páginas online com os imóveis disponíveis, pelo que poderá confirmar se algum é do seu interesse e, potencialmente, contactar o banco em questão.

Comprar uma Segunda Casa

Se já é proprietário de um imóvel e pretende adquirir um novo, é possível fazer um empréstimo com hipoteca sobre a primeira casa de modo a ter a liquidez necessária para a entrada da segunda habitação.

Com efeito, ao oferecer uma garantia ao banco através de uma segunda hipoteca, terá melhores condições no seu empréstimo e, como tal, pode poupar para a aquisição da nova casa.

Lembre-se, no entanto, de que só poderá ter uma única casa como habitação própria e permanente, pelo que a nova terá de ser financiada como casa de férias ou como imóvel para investimento.

⚠️ A aprovação do segundo financiamento estará também dependente da sua taxa de esforço. Neste caso, terá de ter a capacidade para pagar dois créditos sem ficar sobre-endividado.

Crédito Habitação Para Casas Modulares

As casas modulares são um tipo de habitação mais ecológico, que, por norma apresentam preços mais baixos do que uma casa “tradicional”.

Ora, o facto de ser mais barata significa também que o valor da entrada será menor.

Mais do que isso, há mesmo entidades dispostas a financiar até 100% do crédito neste tipo de construção.

💡 Leia mais: Crédito Casas Modulares: Como Pedir?

Conclusão

O crédito habitação jovem com 100% de financiamento, bem como a isenção do IMT e do imposto de selo, vão permitir a consumidores entre os 18 e os 35 anos alcançar poupanças significativas no início do empréstimo.

No entanto, os apoios em vigor não devem precipitar o acesso a um crédito habitação. De facto, deve garantir que tem capacidade financeira para suportar o empréstimo.

Além das medidas do Governo, pode beneficiar de um financiamento total quando compra imóveis do banco, quando adquire uma segunda propriedade, ou quando solicita um crédito para casas modulares.

Para identificar a melhor solução para o seu caso em específico, pode contar com o apoio da Gestlifes. A partir do nosso simulador, consegue, aliás, saber exatamente quanto pouparia com um crédito habitação financiado na totalidade.

Perguntas Frequentes

Como Obter Crédito Habitação Com 100% Financiamento?

Atualmente, há quatro formas de beneficiar de um crédito habitação financiado a 100%:

• Pedir um crédito ao abrigo da garantia pública do Estado, se tiver entre 18 e 35 anos;
• Comprar imóveis ao banco;
• Adquirir uma segunda habitação;
• Solicitar um empréstimo para casas modulares.

Posso Pedir Um Crédito Pessoal Para Financiar a Entrada Inicial de Uma Casa?

Não. Pedir um crédito para financiar a entrada inicial de uma casa não é uma prática aconselhada pelo Banco de Portugal.

Na verdade, essa é uma forma de “enganar” os bancos e de contornar a lei do regulador português, pelo que poderá ver o seu crédito recusado caso a instituição financeira tenha conhecimento de que o fez.

Uma forma de diminuir a entrada inicial passa por apresentar um bom Mapa de Responsabilidades e mostrar que consegue cumprir todos os pagamentos das prestações mensais.

Porque é Que os Bancos Não Podem Financiar Mais do Que 90% no Crédito Habitação?

Esta restrição acontece por motivos legais.

Em julho de 2018, o Banco de Portugal aprovou uma lei que impõe um limite ao chamado “Loan-to-Value”, isto é, rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel.

Esse limite é, pois, de 90% no caso dos créditos para habitação própria e permanente.

Caso o empréstimo se destine a outras finalidades que não a habitação própria e permanente, o limite é de 80%.

A imposição do regulador português é uma forma de reduzir o risco de incumprimento.