Melhor Banco Para Crédito Habitação em 2025 [Simulador]

Comprar casa é um dos passos mais importantes que terá de dar, mas escolher o empréstimo com melhores condições pode ser muito desafiante.

Para ajudar, vamos partilhar consigo como encontrar o melhor banco para crédito habitação. Vai saber:

• Como comparar diferentes ofertas com base nas principais variáveis do empréstimo;
• Como identificar o melhor crédito habitação para si através de um simulador online;
• Quais os documentos e requisitos necessários para solicitar o financiamento.

Para conhecer já o empréstimo mais vantajoso, pode aproveitar o simulador de crédito habitação da Gestlifes. É uma ferramenta 100% online e grátis.

Qual o Melhor Banco Para Crédito Habitação em 2025?

Entidade	TAEG	Spread
Banco CTT	Desde 3,8%	Desde 0,70%
Novo Banco	Desde 3,8%	Desde 0,90%
Crédito Agrícola	Desde 3,8%	Desde 1,05%
Santander	Desde 3,9%	Desde 0,50%
Bankinter	Desde 3,9%	Desde 0,70%
Millennium BCP	Desde 3,9%	Desde 0,75%
BPI	Desde 4,2%	Desde 0,75%
Caixa Geral de Depósitos	Desde 4,2%	Desde 1,35%
Montepio	Desde 4,9%	Desde 0,80%
UCI	Desde 5,9%	Desde 1,43%

Valores atualizados a 27.02.2025 a partir do website das financeiras.

O melhor banco para crédito habitação varia sempre de cliente para cliente, até porque há uma série de fatores a influenciar as propostas que as instituições financeiras apresentam.

Mais concretamente, deve analisar as variáveis seguintes para identificar o empréstimo mais vantajoso para o seu caso em particular:

• TAEG;
• Spread;
• Taxa de Juro;
• Comissões e seguros;
• Montante financiado;
• Prazo de pagamento.

Explicamos, de seguida, o que deve ter em conta quando avalia cada um destes indicadores para conseguir comparar propostas das várias financeiras e escolher o melhor crédito habitação.

TAEG

A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) representa o custo total do crédito em percentagem anual do montante que o banco empresta.

No fundo, esta taxa inclui encargos como os juros, comissões, seguros e todas as outras despesas do financiamento.

Por isso, quando comparar propostas de crédito habitação com o mesmo montante de financiamento e prazo de pagamento, deve procurar aquela com a TAEG mais baixa.

👉 A TAEG impacta diretamente o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Vejamos o impacto desta variável no custo final de um crédito através de um exemplo prático.

Suponha que o José vai comprar casa sozinho e encontra as duas propostas de empréstimo seguintes:

Entidade	TAEG	Prestação	MTIC
A	5,2%	574,34€	301.096,32€
B	5,5%	599,18€	308.145,33€

Exemplo ilustrativo para um montante de financiamento de 127.500,00€ a 40 anos

Ao optar pela oferta do banco A, cuja TAEG é inferior, o José beneficia de uma prestação menor e de um custo final igualmente mais reduzido.

Spread

O spread é a margem de lucro de um banco quando contrata um crédito habitação.

A par da TAEG, este é um indicador em que deve focar-se: o objetivo deve passar igualmente por encontrar os empréstimos com o menor spread.

A grande vantagem é que o valor do spread é definido por cada instituição financeira e, como tal, pode ser negociado, ao contrário do acontece com a TAEG.

✅ Alguns bancos, como o Millennium BCP, por exemplo, têm até em vigor campanhas de spread a 0% para atrair novos clientes.

Note, contudo, que, para beneficiar de um spread mais baixo, terá de adquirir outros produtos ao abrigo das chamadas “vendas associadas facultativas”.

Por isso, deve confirmar que, de facto, compensa baixar o spread.

Pense, por exemplo, no caso da Ana. Esta consumidora simulou um crédito habitação de 180.000€ no Novo Banco e recebeu as propostas seguintes:

	Spread	TAEG	Prestação	MTIC
Sem Produtos Associados	2,6%	5,8%	893,62€	445.420,03€
Com Produtos Associados	2,1%	5,3%	834,14€	426.218,91€

Dados extraídos a partir de uma simulação no site da financeira a 27.02.2025

Para aceder à redução do spread, a Ana teve de adquirir dois produtos:

• Uma conta à ordem;
• A domiciliação do ordenado nessa conta.

Face às condições apresentadas, neste caso em particular, baixar o spread compensou.

Em todo o caso, lembre-se de que um spread mais baixo não significa um empréstimo mais barato. Este é um dos principais mitos associados ao crédito habitação.

Taxa de Juro

A taxa de juro define quanto irá pagar ao banco pelo empréstimo. Há três opções disponíveis:

• Nos créditos com taxa de juro fixa, a prestação mantém-se constante até ao final do contrato;
• Num empréstimo com taxa de juro variável, as mensalidades podem subir ou descer em função da Euribor;
• No caso da taxa de juro mista, há uma prestação fixa durante um período inicial e, posteriormente, o crédito muda para uma taxa variável.

💡 Leia também: qual a melhor escolha entre a taxa fixa ou variável?

O tipo de taxa de juro ideal depende da sua tolerância ao risco e das condições do mercado. A taxa fixa dá mais segurança, mas é superior à praticada num crédito com taxa variável ou mista.

Analisemos, por exemplo, a oferta do Santander para um empréstimo de 170.000€ a 30 anos.

	TAEG	Prestação	MTIC
Taxa Fixa	6,6%	1008,33€	381.873,00€
Taxa Variável	4,0%	755,24€	289.563,30€
Taxa Mista	3,9%	703,05€	287.274,28€

Dados extraídos a partir de uma simulação no site da financeira a 27.02.2025

A taxa de juro mista é a que oferece, atualmente, as condições mais vantajosas e este dado ajuda a explicar o interesse crescente por este tipo de taxa, de acordo com os dados do Banco de Portugal.

Comissões e Seguros

Além das taxas de juro, os bancos cobram diferentes comissões relacionadas com a obtenção do crédito habitação. No essencial, deve considerar três grandes custos:

• Comissão de abertura: também conhecida como comissão de “estudo” ou de “dossier”, esta taxa envolve o custo para analisar a concessão do crédito.
• Comissão de avaliação: diz respeito ao custo cobrado para o banco avaliar e determinar o valor do imóvel a comprar.
• Comissão de formalização: é cobrada, como o nome sugere, no momento de formalizar o contrato e visa cobrir todos os processos associados ao empréstimo.

Estes custos variam de banco para banco, mas há uma similaridade: a cada comissão, acresce o respetivo imposto de selo (de 4%).

👉 As comissões que cada instituição financeira cobra estão identificadas no preçário do banco. O ficheiro é conhecido como “Folheto de Comissões e Despesas”.

Além destas comissões, deve também considerar os seguros do crédito, nomeadamente, o seguro de vida e o seguro multirriscos.

Estas despesas podem aumentar significativamente o valor do seu empréstimo, principalmente quando opta pelas ofertas dos bancos.

Ora, pode e deve procurar soluções de seguro em entidades externas. No caso específico do seguro de vida, é mais vantajoso recorrer a opções fora do banco na maioria das vezes.

Por exemplo, no caso de um crédito no valor de 200.000€ para um cliente com 35 anos, a diferença é de 15€ por mês ao fazer o seguro de vida com a MetLife, parceira da Gestlifes.

Prémio Mensal no Banco	Prémio Mensal na MetLife	Poupança Anual
27,09€	11,28€	189,72€

Contudo, é boa prática rever se a contratação do seguro fora do banco resulta numa penalização no spread do empréstimo.

👍 Ao contrário dos seguros de vida e multirriscos, o seguro de recheio da casa não é obrigatório.

Montantes de Financiamento

O principal aspeto a reter sobre o montante financiado diz respeito ao limite imposto pelo Banco de Portugal.

Em concreto, o regulador determina que os bancos podem emprestar, no máximo, 90% do valor do imóvel destinado a habitação própria e permanente.

👉 A quantia que as entidades bancárias não emprestam deve ser financiada com capitais próprios através da famosa “entrada no crédito habitação“.

Para determinar o valor concreto a emprestar, os bancos calculam o Loan-To-Value (LTV) do crédito, que permite conhecer o risco associado ao financiamento.

Entidade	LTV Máximo
Banco CTT	90%
Novo Banco	90%
Crédito Agrícola	90%
Santander	90%
Bankinter	80%
Millennium BCP	90%
BPI	90%
Caixa Geral de Depósitos	90%
Montepio	90%
UCI	90%

Dados atualizados a 27.02.2025 a partir do website das financeiras

Importa recordar, claro, que vigora uma exceção aplicada ao crédito habitação jovem até 35 anos. Nestes casos, o financiamento pode chegar aos 100%.

De resto, note que o LTV é aplicado igualmente quando pede uma segunda hipoteca da casa.

💡 Leia mais sobre quanto pode pedir no crédito habitação.

Prazo de Pagamento

O prazo de reembolso do crédito habitação também impacta diretamente a mensalidade e os juros a suportar até ao final do contrato.

Há duas informações que deve considerar:

• Os créditos com prazos mais longos apresentam prestações menores, mas o custo final será maior devido ao efeito dos juros;

• Pelo contrário, períodos de reembolso menores traduzem-se em mensalidades superiores, mas apresentam um custo total mais baixo.

Para confirmar estas partilhas, vamos apresentar um caso prático.

Imagine que recorre à Caixa Geral de Depósitos, a título de exemplo, para contratar o seu crédito habitação.

Para um empréstimo de 150.000€ com taxa mista, eis o impacto de diferentes prazos na mensalidade e no custo final:

Prazo	TAEG	Mensalidade	MTIC
37 Anos	4,3%	542,89€	299,235,33€
30 Anos	4,2%	616,34€	261,858,28€

Apesar de pagar mais todos os meses, neste caso em particular conseguiria uma poupança de 37.377,05€ no fim do contrato com um prazo de pagamento inferior.

Neste contexto, é indispensável referir que a sua idade condiciona o prazo de pagamento máximo do seu empréstimo:

Idade	Prazo de Pagamento Máximo
Até 30 Anos	40 Anos
Entre 30 e 35 Anos	37 Anos
Mais de 35 Anos	35 Anos

Exemplo Prático na Escolha do Melhor Banco Para Crédito Habitação

Para que saiba como comparar propostas e identificar o melhor banco para o seu crédito habitação, vamos partilhar consigo um exemplo concreto.

O João e a Ana querem comprar uma casa que custa 160.000€ e pretendem aceder a um empréstimo com as características seguintes:

• Montante de financiamento de 136.000€;
• Prazo de pagamento de 37 anos;
• Taxa de juro variável.

Depois de um período dedicado a simulações do crédito, chegaram às propostas das seguintes entidades bancárias (com vendas associadas facultativas):

Financeira	TAEG	Spread	Prestação	MTIC
Banco CTT	4,0%	0,85%	536,74€	255.948,02€
Santander	4,3%	0,80%	539,83€	268.830,33€
Novo Banco	4,9%	1,6%	597,76€	292.308,66€

Dados atualizados a partir do website das financeiras a 27.02.2025

Para este caso em particular, o Banco CTT apresenta a oferta mais aliciante: a prestação é inferior e o custo final do empréstimo é também menor.

Ora, ao identificarem o MTIC mais baixo, o João e a Ana têm uma noção concreta do crédito habitação que envolverá menos custos no fim do contrato.

Simulador de Crédito Habitação

A identificação do melhor banco para crédito habitação começa com uma simulação online. Os bancos apresentam, nos respetivos websites, ferramentas para esse efeito.

A questão é que simular e comparar as propostas de instituições financeiras diferentes requer tempo e pode ser algo complexo, já que há muitas variáveis em jogo.

Para facilitar, pode contar com o apoio de intermediários de crédito como a Gestlifes. De facto, disponibilizamos um simulador grátis e 100% online que oferece diversos benefícios:

• Tratamos de tudo por si e comparamos as ofertas de crédito habitação dos principais bancos;
• Apresentamos a proposta mais vantajosa tendo por base o seu perfil e as suas necessidades;
• Tem uma pré-aprovação do empréstimo na hora com uma estimativa da prestação.

Finalidades do Crédito Habitação

Um crédito habitação envolve cinco grandes finalidades.

Aquisição

É a solução mais procurada em Portugal. Destina-se às pessoas que pretendem adquirir um imóvel pronto a habitar e sem necessidade de remodelações.

Construção

Serve para financiar custos de construção de uma casa. O valor do crédito é entregue por tranches e consoante o desenvolvimento da obra.

👉 Saiba qual a melhor opção entre comprar ou construir casa.

Terreno e Construção

Engloba um financiamento para comprar terreno e ainda para construir uma habitação.

Obras

É uma solução de crédito habitação e obras, orientada a quem pretende comprar uma casa que precisa de renovações.

Transferência

Permite transferir o seu crédito habitação de uma entidade financeira para outra, como da CGD para o BPI, por exemplo, para melhorar as condições do empréstimo.

É também possível encontrar modalidades mais específicas, como o crédito multiusos, que permite juntar o montante para comprar casa a um valor extra para outras despesas.

👍 Pode ainda beneficiar de um financiamento para casas modulares e para investimento em imóveis pré-fabricados.

Importa referir igualmente que, para as diferentes finalidades referidas, o seu imóvel poderá ter três propósitos distintos:

• Habitação Própria Permanente: a casa será utilizada enquanto local permanente para viver.
• Habitação Própria Secundária: envolve habitações para férias ou para uso sazonal.
• Habitação para Investimento: destina-se a imóveis a canalizar para o mercado de arrendamento, ou seja, é uma espécie de crédito para investimento imobiliário.

Quais São os Custos do Crédito Habitação?

Aquando da contratação do seu crédito habitação, terá três tipos de custos:

• Entrada do crédito: é a quantia que os bancos não financiam (na maioria dos casos, entre 10% a 15% do valor do imóvel);
• Custos bancários: envolvem as comissões de abertura, de avaliação e de formalização;
• Escritura: abarca diversas despesas, entre as quais se destacam o IMT, o imposto de selo e o registo da hipoteca.

👍 Os jovens até aos 35 anos estão isentos do pagamento do IMT e do imposto de selo.

Enquanto os custos bancários são definidos pelas próprias instituições bancárias, os encargos restantes variam de acordo com o valor do imóvel.

Há, ainda assim, custos fixos no ato da escritura, em particular:

• Registo da hipoteca: 225€
• Cópia do contrato de crédito: 43€
• Declaração de Direito de Preferência: 15€.

Quer saber quanto teria de suportar no seu caso em particular? A Gestlifes preparou um simulador de custos no crédito habitação para que tenha uma ideia concreta.

Se pretender amortizar antecipadamente o seu crédito habitação, há duas comissões a ter em consideração:

• Comissão de 2% sobre o montante a amortizar nos créditos com taxa variável;
• Comissão de 0,5% nos empréstimos com taxa fixa.

A boa notícia é que os consumidores que tenham crédito habitação com taxa variável estão isentos das taxas de amortização até 31 de dezembro de 2025.

✅ Conheça outras medidas de apoio ao crédito habitação.

Documentos e Requisitos Necessários Para Ter o Crédito Habitação Aprovado

A aprovação do seu crédito para comprar casa implica, desde logo, o envio de uma série de documentos. Primeiro, terá de enviar documentação relativa aos titulares do empréstimo.

Documento de Identificação	Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade
Comprovativo de Morada Fiscal	Cópia de uma fatura da luz, água, telecomunicações, etc.
Comprovativo de IBAN	Obtido numa caixa multibanco ou através do homebanking do seu banco
Comprovativo de Rendimentos	Cópia dos últimos três recibos de vencimento e do último Modelo 3 do IRS
Mapa de Responsabilidades	Obtido através da Central de Responsabilidades de Crédito no site do Banco de Portugal

Numa etapa posterior, deve enviar os ficheiros relativos ao imóvel propriamente dito, nomeadamente:

• O Contrato de Promessa de Compra e Venda;
• A certidão de teor;
• A Caderneta Predial;
• O certificado energético;
• Licença de Utilização do imóvel;
• Ficha Técnica de Habitação;
• Orçamento e licença de obras (apenas no crédito habitação para obras);
• Projeto de construção e licença de construção (apenas no crédito habitação para construção).

👉 Caso esteja a vender o seu imóvel atual, deve também obter o distrate de hipoteca.

Além desta documentação, deve cumprir um conjunto de requisitos para transmitir maior confiança ao banco e, dessa forma, maximizar as chances de aprovação do empréstimo.

Identificamos cinco critérios que deve ter em conta.

Mantenha um histórico bancário saudável

Se tiver outras prestações, deve mostrar um perfil de crédito limpo e manter os pagamentos em dia. Se tiver o nome na lista negra do Banco de Portugal, é muito provável que o financiamento seja rejeitado.

Apresente um segundo titular e um fiador

Integrar outra pessoa no seu contrato ou ter um fiador são duas variáveis que aumentam a probabilidade de aprovação do empréstimo. Com um segundo titular, em específico, diminui-se o risco associado a um possível incumprimento.

Mantenha uma taxa de esforço reduzida

Peça apenas aquilo que consegue pagar. Embora a sua taxa de esforço possa chegar a um limite de 50%, o ideal é manter este indicador abaixo dos 35% para conseguir uma folga orçamental maior ao fim do mês.

Procure estabilidade profissional com contrato efetivo

É claro que o acesso a um contrato de trabalho nem sempre depende de si, mas é importante salientar que as entidades bancárias atribuem uma relevância grande à existência de um vínculo laboral efetivo.

Prepare o montante necessário para as despesas iniciais

Privilegie a poupança de modo a garantir a cobertura dos custos relacionados com a contratação do empréstimo.

Lembre-se de que consegue ter uma noção mais clara das despesas iniciais com o uso do simulador de custos de crédito habitação da Gestlifes.

Para avaliarem o seu perfil financeiro e a sua capacidade para liquidar o empréstimo, os bancos dão particular relevância ao seu Mapa de Responsabilidades.

Conclusão

Para encontrar o melhor banco para crédito habitação, deve comparar o maior número de propostas de empréstimo. A simulação online é a prática mais adequada para esse efeito,

No entanto, simular o crédito junto das várias instituições financeiras requer muito tempo e pode tornar a análise complexa.

Para facilitar, pode contar com o simulador de crédito habitação da Gestlifes.

Após preencher o nosso formulário, tratamos de tudo por si: comparamos as ofertas dos principais bancos e partilhamos consigo o crédito mais benéfico para o seu perfil financeiro.

Perguntas Frequentes

Qual o Melhor Banco Para Comprar Casa?

O melhor banco para comprar casa irá sempre variar de cliente para cliente em função das características do crédito a pedir e do perfil financeiro dos titulares.

Para ter uma ideia clara, deve comparar propostas e avaliar indicadores como o spread, a TAEG, ou as comissões, por exemplo.

Contudo, a melhor estratégia é recorrer à simulação de crédito habitação com o apoio de um intermediário de crédito.

Ao utilizar o simulador da Gestlifes, por exemplo, terá acesso à proposta de empréstimo mais vantajosa para o seu perfil em particular. A simulação é gratuita e decorre 100% online.

Como Encontrar o Crédito Habitação Mais Barato?

Para encontrar o crédito habitação mais barato, deve identificar a proposta com a menor TAEG. Esta taxa engloba todos os custos associados ao financiamento, por isso, a TAEG mais baixa traduz-se no empréstimo mais barato.

Como Simular um Crédito Habitação?

Pode fazer uma simulação de crédito habitação por intermédio da Gestlifes.

Além de ficar a par de todos os custos e despesas do empréstimo, terá uma estimativa da prestação mensal e, mais importante, conhecerá a oferta de crédito mais benéfica para as suas necessidades.

Adicionalmente, tratamos de toda a burocracia por si e terá acesso a um gestor de contas que responderá a todas as suas dúvidas.

Como Comparar Propostas de Crédito Habitação?

Uma estratégia muito útil para comparar propostas de crédito habitação é identificar os bancos com a TAEG e com o MTIC mais baixos.

No entanto, esse trabalho implica fazer simulações junto das várias instituições financeiras e esse processo, além de moroso, pode tornar-se complexo.

Para facilitar, pode recorrer ao simulador de intermediários de crédito como a Gestlifes.

Após fazer uma simulação connosco, tratamos de tudo por si: comparamos as principais propostas de crédito habitação no mercado e apresentamos-lhe a mais vantajosa.

Qual o Prazo Máximo de Pagamento do Crédito Habitação?

O prazo máximo de um crédito habitação depende da idade dos titulares do empréstimo, mas pode chegar, no máximo, aos 40 anos.

• Até 30 anos de idade: prazo de pagamento máximo de 40 anos;
• Idade entre os 30 e 35 anos: prazo máximo de 37 anos;
• Idade superior a 35 anos: prazo máximo de 35 anos.

Quanto Tempo Demora a Aprovação de um Crédito Habitação?

Uma vez que envolve montantes de financiamento muito elevados, um crédito habitação pode demorar várias semanas a ser aprovado.

No entanto, é possível ter uma pré-aprovação do empréstimo. Através do simulador da Gestlifes, terá uma aprovação preliminar na hora.

Quais os Custos do Crédito Habitação?

O crédito habitação envolve os custos seguintes:

• Entrada do crédito (entre 10 a 15% do valor do imóvel);
• Comissão de estudo (variável);
• Comissão de avaliação (variável);
• Comissão de formalização (variável);
• Declaração de Direito de Preferência: 15€;
• Cópia do Contrato: 43€;
• Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel: 225€;
• Documento Particular Autenticado: 20€;
• IMT (variável);
• Imposto de Selo Sobre a Compra: 0,8% do valor do imóvel;
• Imposto de Selo Sobre o Crédito: 0,6% do valor do imóvel.

Quais os Documentos Necessários Para Pedir Crédito Habitação?

Numa primeira fase, deve enviar os documentos seguintes:

• Cartão de Cidadão;
• Comprovativo de Morada Fiscal;
• Comprovativo de IBAN;
• Últimos três recibos de vencimento;
• Último Modelo 3 do IRS;
• Mapa de Responsabilidades.

Posteriormente, deve enviar os ficheiros alusivos ao imóvel:

• Contrato de Promessa de Compra e Venda;
• Certidão de teor;
• Caderneta Predial;
• Certificado energético;
• Licença de Utilização do imóvel;
• Ficha Técnica de Habitação.

Quanto Posso Pedir de Crédito Habitação?

Atualmente, pode pedir até 90% do valor do imóvel. Já a quantia restante terá de ser financiada com capitais próprios.

Porém, caso o banco avalie a casa num valor inferior ao preço de aquisição, o montante de entrada pode chegar aos 20%.

Posso Ter Dois Créditos Habitação?

Sim, é possível ter mais do que um empréstimo habitação, desde que a sua taxa de esforço o permita.

No entanto, só um dos créditos poderá ser destinado a habitação própria permanente. O segundo deverá destinar-se a investimento ou a habitação secundária, por exemplo.

Posso Pagar o Crédito Habitação Antes do Final do Contrato?

Sim, pode amortizar uma parte ou a totalidade do crédito habitação a qualquer momento. Terá apenas de considerar as comissões seguintes:

• Comissão de 2% se tiver um crédito habitação com taxa de juro fixa;
• Comissão de 0,5% se tiver um crédito habitação com taxa de juro variável.