Amortizar Crédito Habitação: Vale a Pena Em 2024?

As taxas de juro têm registado, nos últimos tempos, uma subida histórica, com um enorme impacto nas prestações dos portugueses ao banco.

💡 No caso do crédito habitação, a Euribor a 6 meses atingiu os 3,941%, um novo máximo dos últimos 16 anos. Fonte: Euribor Rates

A amortização de crédito é uma das opções que se apresenta para reduzir os encargos mensais, através do pagamento antecipado dos financiamentos.

Porém, sabia que existem taxas que deverá ter em conta no momento de o fazer?

Neste artigo, vamos mostrar-lhe como poderá amortizar crédito habitação, quais as taxas a considerar, e se compensa avançar com esta solução para pagar menos ao banco.

Amortizar Crédito Habitação: O Que é?

Se ainda não está familiarizado com este conceito, saiba que amortização de crédito habitação significa, muito resumidamente, pagar antecipadamente uma parte ou a totalidade do empréstimo que tem ao banco.

Isto significa que poderá recorrer ao seu “pé-de-meia” para reembolsar a financeira antes da data prevista para o final do contrato de crédito.

Ao fazê-lo, estará não só a reduzir a sua prestação mensal e o seu montante em dívida (MTIC) à instituição financeira, como também a diminuir o valor de juros que lhe está associado.

Existem, assim, dois tipos de amortização de empréstimo a que poderá recorrer:

• Reembolso parcial – Não irá abater a totalidade do crédito, mas apenas uma parte.
• Reembolso total – Irá liquidar o valor total do empréstimo, saldando a sua dívida com a instituição financeira.

Qualquer cliente poderá amortizar crédito se assim o entender e quando o entender, não existindo valores mínimos de amortização a que terá de obedecer.

Isto aplica-se, também, à amortização de empréstimo pessoal.

Como Amortizar Crédito Habitação?

No que toca ao crédito habitação, consoante se trate de um reembolso parcial ou de um reembolso total, terá de informar a instituição financeira com uma antecedência mínima de 7 dias úteis ou 10 dias úteis, respetivamente.

À semelhança do crédito pessoal, o banco irá comunicar-lhe qual será o impacto do reembolso parcial na sua prestação, ou seja, qual será o novo valor a pagar mensalmente depois de amortizar.

Por outro lado, poderá preferir que este reembolso parcial se traduza na redução do prazo do seu empréstimo. Se for o caso, terá de recorrer a uma renegociação do contrato.

📋 Nota: No reembolso total, deverá ser emitido pelo banco um distrate de hipoteca que oficializa o cancelamento do contrato e a extinção da garantia do empréstimo (a hipoteca sobre um imóvel, por exemplo).

A amortização também terá lugar na data habitual de pagamento da sua prestação. 

O crédito habitação não é exceção no que toca ao pagamento de taxas de amortização. Saiba quais os valores com que poderá contar.

Custos de Amortizar Crédito Habitação

Tendo em conta que falamos de montantes de financiamento bem mais elevados, em comparação com o crédito pessoal, também as comissões de amortização terão, à partida, maior impacto no reembolso.

💡 Até ao final do ano, o pagamento antecipado do crédito habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente, com taxa de juro variável, não está sujeito a quaisquer comissões.

Ainda que a amortização de crédito habitação esteja, neste momento, isenta do pagamento de taxas, habitualmente são estes os custos aplicáveis se pretender efetuar o reembolso do seu empréstimo, consoante tenha taxa fixa ou taxa variável:

• 0,5% do valor a reembolsar, em contratos com taxa de juro variável;
• 2% do valor a reembolsar, em contratos com taxa de juro fixa.

Para calcular quanto irá pagar pela amortização de empréstimo, precisa apenas de multiplicar o montante a amortizar pela respetiva taxa.

Poderá estar isento do pagamento de taxas de amortização no crédito habitação se o motivo para o fazer for morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

No caso de reembolso antecipado total, ao valor da comissão de reembolso antecipado acrescem os juros devidos até à data da amortização.

Vale a Pena Amortizar Crédito Habitação 2023?

Como já pôde ver pelos valores acima, o impacto que a amortização de crédito terá na sua prestação mensal irá depender em muito do valor que quer reembolsar ao banco.

💡 Quanto maior for o valor a amortizar, menor será a repercussão das comissões a pagar e menor será o montante em dívida à instituição financeira, o que se irá refletir numa prestação mensal mais baixa.

Para acabar com as dúvidas acerca da “luta” entre amortização e investimento, e para que possa ter uma ideia mais concreta da implicação da amortização antecipada, vamos a um exemplo prático com crédito habitação:

• Montante em dívida – 133 500€
• Prazo de pagamento – 35 anos (420 meses)
• TAEG – 4,5%
• Tipo de taxa – Taxa variável

Imagine que, neste caso, pretende amortizar 25 000€ ao seu crédito habitação. Isto significa que terá uma comissão de amortização de 0,5%, por ter taxa variável.

Portanto, para além dos 25 000€, terá de pagar ao banco 125€ de taxa de amortização, ou seja, 25 125€ no total.

Então, qual é o impacto desta amortização na prestação mensal?

	Antes da Amortização	Depois da Amortização
Valor em dívida ao banco	Antes da Amortização 133 500€	Depois da Amortização 108 500€
Prestação do crédito habitação	Antes da Amortização 623,56€	Depois da Amortização 506,78€
Poupança mensal	Antes da Amortização –	Depois da Amortização 116,78€

Ao amortizar 25 000€ num crédito habitação com montante em dívida de 133 500€, consegue reduzir em 116,78€ a sua prestação ao banco.

Em pouco mais de um mês, já teria amealhado os 125€ pagos na taxa de amortização.

Porém, nem sempre é este o caso, como pode ver pelo exemplo abaixo.

Se pretender amortizar 5 000€ num capital em dívida de 170 000€, irá pagar uma taxa de amortização de 100€ (taxa de juro fixa).

• Montante em dívida – 170 000€
• Prazo de pagamento – 40 anos (480 meses)
• TAEG – 4,5%
• Tipo de taxa – Taxa fixa

	Antes da Amortização	Depois da Amortização
Valor em dívida ao banco	Antes da Amortização 170 000€	Depois da Amortização 165 000€
Prestação do crédito habitação	Antes da Amortização 753,36€	Depois da Amortização 731,21€
Poupança mensal	Antes da Amortização –	Depois da Amortização 22,15€

Olhando para as duas situações acima, percebemos que será mais vantajoso aguardar até possuir um valor de amortização mais elevado para que a poupança mensal seja significativa, como no primeiro caso que mostrámos.

Tenha também em conta que, numa fase inicial do crédito habitação, os juros representam uma grande parte da sua mensalidade ao banco, em relação à liquidação de capital em dívida.

Portanto, será melhor amortizar o empréstimo nos primeiros anos, para fazer face a eventuais subidas da Euribor.

Neste contexto, poderá também fazer sentido deduzir juros do crédito habitação no IRS para uma maior poupança

Utilizar PPR Para Amortizar Crédito Habitação

Atualmente, é possível recorrer às suas poupanças acumuladas num Plano Poupança Reforma para ficar a pagar menos no seu crédito habitação.

Este regime excecional vigora até 31 de dezembro de 2024 e permite resgatar PPR sem qualquer penalização, nas seguintes situações:

• Amortizar Crédito Habitação;
• Pagar Prestações do Crédito Habitação.

Deve ter em atenção que, no caso da amortização, o montante a ser resgatado não pode exceder 24 IAS (12.222,24€)

Para além disso, estas medidas só se aplicam a contratos de crédito para compra ou construção de habitação própria permanente.

💡 Ler Mais: Resgate PPR – Como Fazer Sem Penalização?

Amortizar Crédito Habitação: Vantagens e Desvantagens

No momento de decidir se a amortização é a escolha certa para reduzir a sua prestação, ou se é preferível recorrer a outros métodos, não prescinda de pesar os prós e os contras desta solução.

Deixamos-lhe alguns dos mais importantes.

Vantagens de Amortizar Crédito Habitação

• Liberta o Orçamento Familiar – Ao amortizar um empréstimo estará a reduzir as suas responsabilidades financeiras e a aumentar o seu nível de poupança mensal.
• Facilita Outros Pedidos de Crédito – Com menores prestações mensais, vem também a redução da sua taxa de esforço. Isto é indispensável para que o banco lhe conceda outros financiamentos.
• Reduz Valor dos Juros – Se liquidar capital mais rapidamente, estará também a evitar o pagamento de juros extra associados ao crédito.
• Reduz Valor do Seguro de Vida – Se falarmos de crédito habitação, ao amortizar antecipadamente o crédito irá, consequentemente, reduzir o montante associado ao seu seguro de vida.

Desvantagens de Amortizar Crédito Habitação

• Implica Pagamento de Comissões – Como já explicámos mais acima, existem taxas de reembolso antecipado a que terá de obedecer, mas poderá tirar partido da conjuntura atual e ficar isento deste pagamento.
• Evitar Amortizar Pouco – Ao fazer uma amortização com um valor reduzido, quando o capital em dívida é proporcionalmente maior, acabará por não sentir grande impacto na sua mensalidade.
• Necessários Capitais Próprios – Para fazer uma amortização de crédito, terá sempre de recorrer às suas poupanças ou a um montante extra, podendo perder este fundo de emergência para outras necessidades pessoais.

Consolidar, Transferir ou Renegociar? Alternativas Para Pagar Menos

Se nesta fase percebeu que amortizar crédito não é a melhor opção no seu caso específico, não se preocupe.

Existem alternativas ao reembolso antecipado que lhe permitirão poupar mensalmente nos encargos que tem ao banco.

A primeira é a consolidação de crédito. Esta solução poderá ser vantajosa para quem possui mais do que um financiamento e pretende ficar a pagar menos, dado que o crédito consolidado possibilita juntar vários créditos numa única prestação mais reduzida.

É possível, inclusive, juntar crédito habitação com um crédito pessoal, e pagar apenas uma mensalidade ao banco.

💡 Ler Mais: Pagar Menos Por Mês ao Juntar Créditos com o Crédito Consolidado

Outra opção para conseguir condições mais atrativas é a transferência de crédito habitação.

Ao mudar o seu empréstimo para outra instituição financeira, esta irá pagar a sua dívida ao seu banco atual.

Posteriormente, à nova instituição bancária vai pagar esta mesma dívida com as novas condições que contratou.

A transferência de crédito poderá resultar numa poupança significativa através da negociação das taxas de juro e do prazo de pagamento do empréstimo, sendo que é um processo gratuito em vários bancos.

Por fim, tem à sua disposição a renegociação de crédito, que nada mais é do que um acordo entre o cliente e a instituição bancária no sentido de baixar a prestação mensal e os custos associados, como uma redução do spread.

O nosso artigo sobre renegociar créditos propõe-lhe várias alternativas que certamente serão úteis se pretende melhorar a sua situação financeira.

💡 Ler Mais: Renegociar Créditos: 7 Maneiras de Baixar a Prestação

Ainda tem dúvidas sobre qual a solução mais adequada para si e aquela que lhe permitirá poupar mais dinheiro?

A Gestlifes é um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal e poderá aconselhá-lo gratuitamente nesta decisão.

Contactamos várias financeiras por si para que não tenha de o fazer, e apresentamos-lhe a melhor proposta de poupança mensal.

Conclusão

Amortizar crédito habitação é uma opção a considerar se puder recorrer às suas poupanças para baixar a prestação mensal ao banco.

Ainda que amortizar não seja livre de custos, na grande maioria dos casos as comissões de reembolso antecipado são baixas, quando comparamos com a poupança mensal que a amortização poderá trazer.

Também com a subida histórica das taxas de juro, liquidar crédito acaba por se tornar ainda mais aliciante para reduzir esta despesa extra.

Porém, é sempre importante fazer as contas e perceber se vale a pena amortizar no momento ou aguardar até possuir mais liquidez disponível, para que o impacto na prestação seja ainda maior.

Caso não pretenda recorrer ao seu “pé de meia”, o crédito consolidado, a transferência de crédito ou a renegociação do contrato são boas alternativas para poupar algum dinheiro nos encargos ao banco.

Perguntas Frequentes

Como Amortizar Crédito Habitação?

Para liquidar crédito habitação deverá comunicar a sua intenção ao banco com 7 dias úteis de antecedência (reembolso parcial) ou 10 dias úteis de antecedência (reembolso total).

Depois, a financeira irá comunicar-lhe o impacto da amortização na sua prestação mensal ou emitir o documento de distrate com o cancelamento do seu contrato de crédito.

Quanto se Paga Para Amortizar Crédito Habitação?

As taxas de amortização de crédito habitação são as seguintes:

• 0,5% do valor a reembolsar, em contratos com taxa de juro variável;
• 2% do valor a reembolsar, em contratos com taxa de juro fixa.

Até ao final do ano, poderá, no entanto, amortizar o seu crédito habitação com taxa variável sem pagar a comissão extra de 0,5%.

O Que é o Reembolso Antecipado?

O reembolso antecipado, também conhecido por amortização, é o pagamento antecipado de um crédito, que pode ser parcial (uma parte do montante em dívida) ou total (liquidação da totalidade do capital em dívida).

Vale a Pena Amortizar Um Crédito Habitação?

Será mais vantajoso aguardar até possuir um valor de amortização mais elevado para que a poupança mensal seja significativa, como no primeiro caso que mostrámos.

Tenha também em conta que, numa fase inicial do crédito habitação, os juros representam uma grande parte da sua mensalidade ao banco, em relação à liquidação de capital em dívida.

Portanto, será melhor amortizar o empréstimo nos primeiros anos, para fazer face a eventuais subidas da Euribor.

É Possível Utilizar PPR Para Amortizar Crédito Habitação?

Atualmente, é possível recorrer às suas poupanças acumuladas num Plano Poupança Reforma para amortizar crédito habitação, sem qualquer penalização.

Deve ter em atenção que o montante a ser resgatado não pode exceder 24 IAS (12.222,24€)

Para além disso, estas medidas só se aplicam a contratos de crédito para compra ou construção de habitação própria permanente.